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GwG-Compliance für Immobilienmakler

Seit dem 1. März 2026 sind Verdachtsmeldungen zwingend über das goAML-Portal einzureichen. Was Makler jetzt umsetzen müssen und wie die EU-AMLA-Verordnung das Geldwäscherecht ab 2027 verändert.

GwG Compliance-Schulung Risikomanagement
01.03.2026
GwGMeldV in Kraft: goAML-Pflicht für alle Verdachtsmeldungen
10.000 €
Barzahlungsschwelle: ab hier Verdachtsmeldungspflicht nach § 16a GwG
10.07.2027
EU-AMLA-Verordnung direkt anwendbar: einheitliches europäisches GwG
Hintergrund

Was sich für Immobilienmakler seit März 2026 geändert hat.

Immobilienmakler gehören nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG zu den Verpflichteten des Geldwäschegesetzes. Seit dem 1. März 2026 gilt die GwG-Meldeverordnung (GwGMeldV): Verdachtsmeldungen dürfen nicht mehr formlos per E-Mail oder Post erstattet werden. Sie müssen ausschließlich elektronisch über das goAML-Portal der Financial Intelligence Unit (FIU) in einem strukturierten XML-Format eingereicht werden. Zusätzlich ist bei Immobiliengeschäften mit Barzahlungsanteil ein Nachweis über die Einhaltung des Barzahlungsverbots beizufügen.

Makler, die noch nicht im goAML-Portal registriert sind, handeln seit dem 1. März 2026 ordnungswidrig, wenn sie Verdachtsmeldungen auf anderem Weg erstatten. Die Registrierung dauert mehrere Werktage und sollte umgehend nachgeholt werden.

Aktueller Stand

Ab dem 10. Juli 2027 wird die EU-AMLA-Verordnung direkt anwendbar und ersetzt wesentliche Teile des deutschen GwG. Die neue europäische Behörde AMLA übernimmt die direkte Aufsicht über bestimmte Hochrisiko-Verpflichtete. Für Immobilienmakler bedeutet dies einheitliche europäische Sorgfaltspflichtenstandards und voraussichtlich intensivere Aufsicht.

Auf dieser Seite

  • GwG-Verpflichtungen für Makler im Überblick
  • Was die GwGMeldV ab März 2026 konkret fordert
  • goAML-Portal: Registrierung und Meldeprozess
  • Sorgfaltspflichten nach § 10 GwG
  • Barzahlungsverbot nach § 16a GwG
  • Ausblick: EU-AMLA-Verordnung ab 2027
Pflichtenprogramm

Was das GwG von Immobilienmaklern verlangt.

Sorgfaltspflichten nach § 10 GwG

Bei jedem Geschäftskontakt müssen Makler die Identität von Kunden, wirtschaftlich Berechtigten und Vertragsparteien feststellen und dokumentieren. Die Intensität richtet sich nach dem Risikoprofil des Geschäfts.

  • Identifizierung des Vertragspartners (§ 11 GwG)
  • Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten (§ 13 GwG)
  • Abklärung des Zwecks der Geschäftsbeziehung
  • Risikobasierte laufende Überwachung

Verdachtsmeldungen via goAML

Seit dem 1. März 2026 müssen Verdachtsmeldungen nach § 43 GwG ausschließlich über das goAML-Portal der FIU im XML-Format erstattet werden. Bei Barzahlungsanteilen ist ein Nachweis über das Barzahlungsverbot beizufügen.

  • Registrierung im goAML-Portal erforderlich
  • XML-Meldung: strukturiertes Format, kein Freitext
  • Barzahlungsnachweis nach § 16a GwG beifügen
  • Verdacht sofort nach Entstehen melden (§ 43 GwG)

Barzahlungsverbot nach § 16a GwG

Immobiliengeschäfte dürfen grundsätzlich nicht bar abgewickelt werden. Bei Barzahlungsanteilen über 10.000 Euro ist eine Verdachtsmeldung zwingend. Makler müssen die Einhaltung des Verbots dokumentieren und als Nachweis aufbewahren.

  • Grundsatz: kein Barzahlungsanteil bei Immobiliengeschäften
  • Verdachtsmeldungspflicht ab 10.000 Euro Barzahlung
  • Nachweis über Einhaltung des Verbots dokumentieren
  • Nachweis zur goAML-Meldung beifügen

Interne Sicherungsmaßnahmen

Ab einer bestimmten Unternehmensgröße müssen Makler interne Grundsätze, Verfahren und Kontrollen zur Geldwäscheprävention einrichten und einen Geldwäschebeauftragten benennen.

  • Risikoanalyse nach § 5 GwG erstellen und dokumentieren
  • Interne Compliance-Richtlinie (§ 6 GwG)
  • Geldwäschebeauftragter ab 30 Mitarbeitenden
  • Schulungen für Mitarbeitende (§ 6 Abs. 2 GwG)
Ausblick

Was die EU-AMLA-Verordnung ab 2027 bringt.

2026

GwGMeldV umsetzen

goAML-Registrierung abschließen, XML-Meldeprozess einrichten, Mitarbeitende schulen und Barzahlungsnachweis-Dokumentation aufbauen.

10.07.2027

EU-AMLA direkt anwendbar

Die AMLA-Verordnung tritt in Kraft und ersetzt wesentliche Teile des deutschen GwG. Einheitliche europäische Sorgfaltspflichtenstandards gelten unmittelbar.

2027/2028

AMLA-Aufsicht startet

Die neue EU-Behörde AMLA übernimmt die direkte Aufsicht über Hochrisiko-Verpflichtete. Für Immobilienmakler ist intensivere Prüfpraxis zu erwarten.

Daueraufgabe

Risikoanalyse aktuell halten

GwG-Risikoanalysen sind keine einmalige Aufgabe. Neue Kundensegmente, geänderte Geschäftsmodelle und regulatorische Updates erfordern regelmäßige Überarbeitung.

FAQ

Häufige Fragen zur GwG-Compliance für Makler.

Verwandte Themen

Ja. Immobilienmakler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete und unterliegen dem vollständigen GwG-Pflichtenprogramm: Sorgfaltspflichten, interne Sicherungsmaßnahmen, Meldepflichten und Aufzeichnungspflichten. Die Pflichten gelten unabhängig von Unternehmensgröße und Umsatz.

Die GwG-Meldeverordnung (GwGMeldV) ist seit dem 1. März 2026 in Kraft. Sie schreibt vor, dass Verdachtsmeldungen ausschließlich elektronisch über das goAML-Portal der FIU im XML-Format eingereicht werden müssen. Zusätzlich müssen bei Geschäften mit Barzahlungsanteil Nachweise über die Einhaltung des Barzahlungsverbots nach § 16a GwG beigefügt werden.

goAML ist das Verdachtsmeldungsportal der Financial Intelligence Unit (FIU) beim Zoll. Die Registrierung erfolgt über die FIU-Website (fiu.bund.de). Nach Freischaltung können Verdachtsmeldungen im XML-Format eingereicht werden. Makler, die noch nicht registriert sind, sollten dies sofort nachholen, da die Meldepflicht besteht und Versäumnisse bußgeldbewehrt sind.

Nach § 16a GwG sind Barzahlungen bei Immobiliengeschäften grundsätzlich verboten. Bei Barzahlungsanteilen über 10.000 Euro ist eine Verdachtsmeldung zwingend zu erstatten. Zudem muss bei jeder Transaktion mit Barzahlungsanteil ein Nachweis über die Einhaltung des Verbots in der goAML-Meldung beigefügt werden.

Die EU-AMLA-Verordnung wird ab dem 10. Juli 2027 direkt anwendbar und ersetzt wesentliche Teile des deutschen GwG. Die neue Behörde AMLA übernimmt die direkte Aufsicht über Hochrisikosektoren. Für Immobilienmakler bedeutet dies einheitliche europäische Sorgfaltspflichtenstandards und voraussichtlich intensivere Aufsicht.

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Risikoanalyse, goAML-Einrichtung und Mitarbeiterschulung als Gesamtpaket.

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